大船 不動産を検証
物納にあてられる財産の価格は、相続税の評価額（相続税を計算する際の元になる財産の価額のこと）でなされるから、不動産などの場合は、時価よりかなり低い価格になる。
したがって譲渡所得税を払っても、売却して支払ったほうがいいか、比較検討が必要とある（加ページ参照）。
税額が一○万円を超える場合に、担保を提供して延納の申請をすることができる。
いくら節税対策を工夫しても、ある程度以上の財産家になると、どうしても不動産の売却をして、納税資金にあてざるをえない。
昨今のように、相続税対策が封じられ、大胆に税額を落とす方法がなくなると、とりわけその必要が生じてくる。
その場合、相続が発生してから、どの財産を処分しようかと考えるのでは遅すぎる。
相続人の利害関係がからんできて、収拾がつかなくなるからだ。
そのため、あらかじめ納税用の不動産は決めておき、それを相続人全員で相続するように、確実に遺言にしておく。
そうすれば、混乱するおそれは少ない。
それに、長期譲渡の一○○万円が、相続人の数だけ受けられるので、その分、所得税が有利になる。
また、相続人が居住している財産である場合には、その効果は絶大だ。
たとえば、兄弟が一緒に住んでいるとか、相続人の奥さんが、被相続人と養子縁組していたときなどは、居住用財産の三、○○○万円の控除が、同居人の数だけ受けられることになる。
納税対策皿納税用不動産を決めておく遺産は、遺言によって分けられるのが原則である。
それは故人が、自分の財産を自分の意思で処分するということになる。
私有財産制度のもとでは、当然のことといえる。
だれでも、自分の財産をどう処分しても勝手だ。
ただ遺言の場合には、その本人の意思が、死後に表現されるところに大きな特徴がある。
生きている人の意思の問題なら、問題が起こったとき、いつでも再確認できるが、死んでしまった人の意思に問題が生じた場合、それをたしかめる方法はない。
そこに、故人の意思をめぐって、残された人たちの問題にトラブルの発生する余地がでてくる。
遺言の制度は、このトラブルを避けるために最大限の配慮がなされている。
遺言は「形式を整えなければ効果がない」という、きわめて特殊な法律行為だということもできる。
意思を表示した人が死んでしまっていて、その真意を確認しようがないそのために、きわめて厳格な形式主義をとることになっている。
民法が、こうした厳格な形式主義をとっているため「遺言は面倒だ」という誤解を、世間の人たちがもってしまった。
多少の時間と労力をかけても、悲惨なトラブルを相続のトラブル防止叩遺言で卯％はさけられる防止することを考えれば、その程度の手間ヒマは問題ではないと思う。
あわよくばと思うから争うので、遺言でその可能性を断じておけば、あきらめてゴネル人たちはまずいない。
遺言者が公証人と証人二人以上の立会いの上で作成する遺言書。
遺言内容を、口頭で公証人に伝えると、それを聞いて公証人が公正証書として遺言書を作成する。
この方法だと、遺言者が病床にいて、たとえ自筆で書くことができないような状態でも、遺言することが可能である。
また、偽造・変造・紛失・破棄などの心配がまったくなくなる。
反面、二人以上の証人が必要なので、自分だけの完全な秘密にしておけないし、多少の費用と時間がかかる。
一般につくられる遺言書の中では、もっとも確実であるし、公正証書なので、家庭裁判所で遺言書の確認を受ける手数も省ける。
とくにおすすめしたい。
アパート経営の場合、支出のほうにこの問題が生じる。
まず、支出はするが経費にならないものの典型は借入金の返済だ。
アパートを建築し、二○年か三○年のローンを組むと、その返済はたいていの場合、元利均等払いだから、賦払金の第一回から最終回まで、同じ金額を銀行に支払うことになる。
第一回目と最終回では、支払う金額は同じでも、その内容はまったく違う。
それは、銀行から送られてくる返済明細書を見れば一目瞭然。
賦払金の内容は、第一回目はほとんど利息だが、最終回は逆にほとんど元本だ。
すなわち、賦払金に占める利息の割合が、だんだん減少するようになっている。
細かくは所得税法に規定されているが、現金収入イコール収入金額、現金支出イコール必要経費とは必ずしもならないところに問題がある。
そのために、資金繰りとの食い違いが生じる。
支払利息は経費だが、元本の返済は経費ではない。
支払う金額は同じでも、必要経費は年々減少していくことになる。
必然的に所得を押し上げる。
これとは反対に、支出はしないが必要経費となるものがある。
減価償却である。
アパートのような固定資産は、それを取得したときに、いっぺんに必要経費にならず、耐用年数に応じて、少しずつ経費化していくことになる。
したがって、毎年、毎年現金の支出はないが、必要経費としては計上されている。
この減価償却費も年々減少していく。
定率法を選択しているから、最初の何年かは大きく落とせるが、年が経るにつれ急激に減少していく。
新築貸家住宅の割増償却を利用したとすれば、ますますこの傾向は顕著になる。
このように、現金支出は変わらなくても、アパート経営の必要経費は、年々減少していく運命にある。
家賃収入がアップすれば、それだけ所得がふえることになるが、まったく家賃の値上げをしなかったとしても、所得は年々増大していくことはさけられない。
所得税を押し上げていく。
一つのアパート経営だけで考えた場合、収支はまったく変わらないのに、所得税だけがふえていくわけだから、税金がふえる分だけ手取金額は減っていく。
ひどい場合だと、税金の支出を加えた資金繰りが、赤字に転落することすらある。
つまり持ち出しとなる。
アパート経営は、多くの場合、減価償却の関係で資金繰りは黒字だが、利益は赤字で出発する。
減価償却は持ち出しにならない経費だからである。
他に所得がない場合、この赤字は純損失として、翌年のそれと通算される。
他に所得のあるオーナーがいて、その税率が仮に最高の六五％（住民税とも）だったとしよう。
アパート建設による当初の赤字が一○○万円だとすると、通算されて六五％の六五万税金を押し下げる。
遊休土地にアパートを建て、アパート経営することによって一○○万円、税金引下げによって六五万円、合計一六五万円もの手取収入がふえる勘定になってしまった。
もちろん自己資金はゼロである。
実に魔法のような効果である。
こんなうまい話がそう長く続くはずはない。
いく年かたって、損益分岐点をすぎると、この効果は逆転する。
今までの節税効果は、逆に増税効果に転化する。
このオーナーの例のように、他に六五％の税率のかかる所得のある人には、アパートの所得の六五％が税金に加算される。
平成四年度の改正で、不動産所得のうち、土地等の所得のための借入金の利子はなかったものとされ、他の所得との通算は認められなくなった（不動産所得の通算は可）。
たとえば、サラリーマンがアパートなどの不動産投資をしたとしよう。
その借入金が一億円、利息が年七○○万円だったとする。
アパート投資は、多くの場合、赤字でスタートする。
減価償却などを差し引いて、その年の不動産所得の赤字は五○○万円になった。
今までだと、この赤字はすべて給与所得と通算され、最高六五％の税金が戻ってきたわけである。
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